Главная | Земельные вопросы | Долевое участие в договоре аренды на земельный участок

Аренда части земельного участка: понятие и особенности составления договора

Разъяснения вопросов, связанных с нахождением земельного участка, на котором возводится жилой дом, в залоге у банковского учреждения далее — Банк , предоставившего застройщику кредитные средства на его строительство. Настоящие Разъяснения Агентства касаются вопросов, связанных с нахождением земельного участка, на котором возводится жилой дом, в залоге у банковского учреждения далее — Банк , предоставившего застройщику кредитные средства на его строительство.

Удивительно, но факт! Так как есть множество нюансов, учесть которые обычному человеку просто невозможно. Существенными условиями этого документа являются:

Многих дольщиков настораживает тот факт, что земельный участок, на котором строятся их квартиры, находятся в залоге у Банка. В связи с этим, возникают вопросы по поводу того, как будет развиваться ситуация в том случае, если по каким-либо причинам на данный земельный участок Банком будет обращено взыскание? Что будет происходить с приобретенными дольщиками квартирами? Как происходит погашение залога?

Ответы юристов

Вопросы представляют большую важность, поэтому Агентство не могло оставить их без внимания и сообщает следующее. Нередко дольщики негативно воспринимают информацию о том, что земельный участок под строящимся домом находится в залоге у Банка, мотивируя это тем, что они могут лишиться своих квартир или многоквартирного дома в принципе, в том случае, если застройщик не будет осуществлять возврат предоставленного Банком кредита. Вместе с тем, такого произойти не может.

Более того, как полагает Агентство, приобретение жилья в доме, который возводится на земельном участке, не находящемся в залоге, ни чуть не менее рискованнее, чем приобретение жилья в доме, строящемся на заложенной земле, поскольку залог участка никак не влияет на осуществление застройщиком строительства и на исполнение им своих обязанностей перед дольщиками.

И в том, и в другом случае, в силу различных обстоятельств застройщик может и не завершить начатое им строительство, и тогда, как в случае с дольщиками, так и в случае с Банком, будут задействованы процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

Удивительно, но факт! По мнению застройщика, он имел право расторгнуть договор аренды и передать земельный участок обратно мэрии, а у Росреестра не было причин отказать в регистрации соглашения о расторжении договора.

Вышеуказанная позиция Агентства основана на правовом анализе положений следующих законов: Общие положения о залоге Залоговые отношения при долевом участии в строительстве, как и залоговые отношения в целом, отличаются своей сложностью и многоплановостью, так как на стороне залогодержателей выступает не один субъект, а целая группа лиц применительно к нашему случаю — это помимо самих дольщиков, еще и Банк.

Берущий свое начало еще в римском праве, залог в настоящее время получил широкое распространение, поскольку достаточно серьезно защищает интересы залогодержателя. В соответствии с действующим российским законодательством залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Сущность залога, как способа обеспечения исполнения обязательств, состоит в преимущественном праве залогодержателя перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества п. То есть залог носит дополнительный характер, поскольку он обязательно обеспечивает основное обязательство.

Новое в журнале Правовед.ru

Применительно к нашему случаю, в отношении дольщиков такими основными обязательствами являются: Это означает, что в том случае, если застройщик по каким-либо причинам перестанет исполнять свои обязанности, предусмотренные договорами долевого участия применительно к дольщикам и кредитным договором применительно к Банку , то и Банк, и дольщики посредством законодательно установленных процедур вправе обратить взыскание на заложенное застройщиком в их пользу имущество и удовлетворить за счет стоимости этого имущества свои требования.

Именно в этом проявляется обеспечительная функция залога, поскольку позволяет восстановить баланс интересов кредитора дольщиков и Банка и должника застройщика. Субъектами залоговых правоотношений являются залогодатель, то есть лицо, предоставляющее свое имущество в залог, и залогодержатель, то есть лицо, кому имущество предоставляется в залог.

Рассматривая наш случай, залогодателем выступает застройщик, а залогодержателями — дольщики и Банк. При этом конкретное имущество, составляющее залог, для каждого из названных залогодержателей, установлено Законом о долевом участии. Залог может возникнуть на основании договора о залоге, то есть на основании самостоятельного волеизъявления сторон, или на основании закона, то есть на основании законодательно закрепленного обязательного правила, устанавливающего случаи возникновения залога.

Применительно к нашему случаю, в отношении залога в пользу дольщиков — он возникает в силу закона, поскольку возникает в силу положений Закона о долевом участии; а в отношении Банка — в силу договора, поскольку основан на кредитном договоре и договоре об ипотеке, заключаемых застройщиком с Банком.

Общие сведения

О залоге в пользу дольщиков Закон о долевом участии уделяет значительное внимание данному способу обеспечения обязательств. В качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика статьей 13 Закона о долевом участии предусмотрено несколько видов имущества, которое считается находящимся в залоге у дольщиков: Относительно прекращения права залога дольщиков необходимо обратить внимание на следующее. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.

Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех дольщиков на объекты данного строительства абз. Поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми дольщиками, его обязательства считаются исполненными, а залог — прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем дольщикам. Подводя итог сказанному о залоге в пользу дольщиков, необходимо пояснить следующее.

будут долевое участие в договоре аренды на земельный участок этой

Законом о долевом участии предусмотрено обязательное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками залогом недвижимого имущества. Права дольщика на получение исполнения от застройщика обеспечены залогом на всем протяжении правоотношений: При этом, на всем протяжении этих правоотношений в залоге у дольщика находится земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома при чем пока застройщик не передаст все квартиры дольщикам — земельный участок остается в залоге.

Что касается строящегося жилого дома, то данный вид залога претерпевает некоторые изменения в зависимости от того, получено ли застройщиком разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома: Относительно прекращения залога, то в отношении земельного участка он прекращается после того, как все дольщики зарегистрируют свое право собственности на квартиры, а в отношении квартир — он прекращается после предоставления застройщиком в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документа, подтверждающего передачу квартиры дольщику.

О залоге в пользу Банка Как было сказано выше, залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге ипотеке , заключаемого застройщиком с Банком. При этом необходимо обратить внимание на положения п. Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка. В соответствии с п. Таким образом, нетрудно заметить сходство в правовом регулировании залоговых отношений, залогодержателями в которых выступают дольщики и Банк. Как в первом, так и во втором случаях, залог земельного участка прекращается после передачи квартир всем дольщикам, а залог самих квартир прекращается после передачи конкретной квартиры соответствующему дольщику.

О процедуре обращения взыскания Что касается дольщиков, то особенности обращения взыскания на предмет залога установлены статьей 14 Закона о долевом участии, в соответствии с пунктом 1 которой взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: Относительно Банка, процедура обращения взыскания детально регламентирована положениями Закона об ипотеке и законодательством об исполнительном производстве.

Вместе с тем, в контексте настоящих Разъяснений необходимо обратить внимание на положения статьи 15 Закона о долевом участии, согласно которой: Таким образом, подводя итог всему вышеизложенному, Агентство вновь обращает Ваше внимание на то, что: При этом, ни о каком сносе жилого дома речи идти не может, поскольку действующим правовым регулированием такого способа восстановления прав дольщиков и Банка не предусмотрено.

Выделяются ключевые проблемы применения правовых норм, связанные с предметом залога, возникновением и природой залогового правоотношения.

Удивительно, но факт! Арендатор не соблюдает условий оплаты, оправдывая это неурожаем.

Надлежащее исполнение обязательства застройщика при долевом строительстве ДС может быть обеспечено залогом в силу закона. Вместе с тем материалы судебной практики показывают, что применить такой механизм обеспечения весьма непросто. Так, например, при рассмотрении одного дела стало известно, что застройщик сначала заключил договор участия в ДС, а затем договор ипотеки с банком, которому было известно об имеющихся обременениях. Положенный в основу решения суда аргумент вызывает сомнения. Заключение договора участия в ДС является основанием возникновения залога в силу закона, который предполагает обременение.

Отсюда, последующее заключение других договоров участия в ДС ставит вопрос о последующем залоге, который должен разрешаться с учетом требований ст. Следует учитывать, что в специальной юридической литературе, которая посвящена проблемам правового обеспечения отношений ДС, вопросы залога, к сожалению, не всегда достаточно глубоко рассматриваются.

Например, больше внимание уделяется проблеме правовой природы договора участия в ДС, а обеспечение исполнения обязательства залогом ограничивается, в основном, описанием норм закона [3,4].


Читайте также:

  • Малые кредиты неработающим официальных банков
  • Приговор по краже несовершеннолетнему
  • Отвод судей в рб
  • Образец заявления об ознакомлении с протоколом судебного заседания по уголовному делу